Ипотека


Что такое ипотека?

Ипотека — это долгосрочный тип кредита, который финансовые учреждения предлагают потенциальным клиентам, чтобы те смогли приобрести имущество, будь то дом, квартира, гараж или торговая площадка. Это – один из самых важных инструментов банковских и финансовых систем. Ипотека — целевой кредит, потратить деньги на что-то другое не удастся. Отличием его, от, скажем, жилищного кредита является то, что покупаемый объект закладывается кредитному учреждению, и выступает публичным обеспечением по сей ссуде, подобно автокредиту. Иначе говоря, в документах присутствует запись о том, что объект недвижимости выступает залогом по ипотечному кредиту.
Заемщик становится владельцем недвижимости, но с ограниченными правами. Без соответствующего разрешения не может делать перепланировку, оформить на постоянное место жительство дальних родственников, сдавать в аренду, продать или обменять имущество. Должник может проживать в этом объекте, регистрироваться и регистрировать других членов семьи, передавать в наследство. При этом в наследство передается не только объект недвижимости, но и остаток долгового обязательства.

Плюсом данного кредитования для кредитора является практически гарантия выплаты по займу, для заемщика – намного привлекательнее условия кредитования.

Ипотека — это займ на покупку недвижимости под залог покупаемой или уже имеющейся. Если по закону нельзя закладывать основное (единственное) жилье, то ипотека – исключение.

Недвижимость в ипотеку для ИП выдается крайне редко. Многие сотрудники банка даже не смотрят задекларированный доход и отказывают. Требуется обратиться не в один десяток банков, чтобы найти подходящую ссуду, или не найти вовсе…Могут предложить внести дополнительный залог (кроме покупаемой недвижимости), привести поручителей или взять дополнительно потребительский кредит.
Ипотека: условия, виды

В сделке ипотеки фигурируют:

  • кредитор (представитель банка или иной кредитной организации);
  • заемщик (физическое или юридическое лицо);
  • оценочная компания (дающая объективную оценку покупаемой недвижимости);
  • страховая компания (страхование ответственности заемщика, страхование жизни и здоровья);
  • кредитные брокеры, осуществляющие помощь во взятии ссуды (подбирают доступный вид кредитования, кредитора).

Ипотека с фиксированной и плавающей процентной ставкой (ролловерный кредит), являются самыми популярными и составляют основную массу подобных ссуд.

  • Кредит с фиксированной ставкой. Ставка остается неизменной в течение всего кредитного периода. То есть покупатель заранее будет знать полную сумму долга. Это позволит ему определить размеры взносов и продолжительность выплаты ссуды. Однако, зачастую такой тип не выгоден заемщику, т.к. кредитор повышает процентную ставку, дабы не рисковать в случае изменения ситуации на рынке финансов.
  • Ссуда плавающим процентом (известный, как ипотека с регулируемыми процентами; ролловерный кредит) работает по принципу корректировки процентной ставки, согласно финансовым показателям экономики и другим местным факторам. Регулируемый содержит меньшую ставку, чем фиксированный. Такие сделки привлекательны как для покупателей (займ становится более выгодным), так и для кредитора (он гарантированно получит доход от сделки, и не снизит прибыль в случае с соответственными изменениями на рынке).
  • Смешанный тип кредитов, содержащий статический процент, а также плавающий процент от колебания рынка, который получается более статическим для заемщика.

Ссуды с регулируемыми процентными ставками относительно сложны, и внезапный всплеск в экономике делает заемщика уязвимым. Не так давно, инвестиционные компании придумали смешанный тип кредита, где потребителю предлагают комбинацию зафиксированных и плавающих процентных ставок.

Ипотека выдается на приобретение:

  • уже построенного жилья (квартира, дом);
  • строящегося жилья (новостройки, первичное жилье);
  • сооружения для предпринимательской деятельности (например, офисы)
  • строительства жилого дома;
  • земельная ипотека;
  • дачи, садового домика, гаража и иных подсобных построек (покупку или строительство).

Приобретение новостроек с ежемесячным погашением – пожалуй, самый популярный вид ипотеки. Зачастую жилье рекламируется и предлагается в рассрочку или в ипотеку. Кредитором в таком случае выступает банк, сотрудничающий с застройщиком, и предлагающий процентную ставку более выгодную, нежели другие кредиторы. Иногда даже банк частично инвестирует строительство многоэтажного дома, а затем возвращает средства и получает прибыль, выдавая квартиры в долг.

Самым выгодным из них, несомненно, получается молодежный кредит, в котором государство погашает проценты (или часть процентов по ссуде), а возможно, даже долю самой ипотеки. Минус, несомненно, в том, что в ожидании очереди на такой кредит могут пройти годы. Имеется так называемый молодежный кредит (для молодых семей), хоть и не поощряемый государством, но имеющий привлекательные условия и позволяющий брать ссуду не на одного человека, а на семью, а порой еще и на родителей.

Максимально возможная стоимость недвижимости для ипотеки зависит от:

  • доходности (20-50% дохода разрешается отдавать по ссуде);
  • возраста заемщика (более всего подходит возраст 25-45 лет);
  • срока кредитования до 30 лет (чем меньше срок, тем выгоднее ссуда и на более крупную сумму можно взять займ, если позволяет доход, в идеале до 10-15 лет);
  • оценочной стоимости приобретаемого жилья;
  • начального взноса (чем выше взнос, тем меньше придется переплатить, и более выгодны условия);
  • типа покупаемого жилья (первичный, вторичный рынок, земельный участок или дом);
  • наличия иждивенцев (дети, не работающая жена/муж);
  • кредитной истории;
  • гражданства, регистрации

Условия по ипотеке схожи везде, но у каждого банка есть свои тонкости. Внимательно знакомьтесь с условиями в отделениях банков или на их сайтах.

Есть такие предложения, как «Внесите 35-50% и получите ипотеку по двум документам». Иначе говоря, высоким первоначальным взносом банк окупает всевозможные риски и ему без разницы – будет дебитор дальше платить или нет.

Дополнительные платежи по ипотеке

Кроме оглашенной процентной ставки (составляющей 7-20% годовых, 3% в случае с молодежным), банки нередко взимают

  • комиссию за выдачу ипотеки (в размере 0.5-3% при выдаче ссуды, иногда статическая сумма),
  • ведение счета (редко, но встречается, составляет 0.1-0.5% ежемесячно),
  • страховые взносы (0.5-2.5%, тоже сразу).

Если берется ссуда на квартиру с вторичного рынка – требуется оценка специалиста, составляющая 0.1-0.5% от стоимости покупки. И это все кроме первоначального взноса, состоящего из 5-30% от стоимости объекта кредитования (при желании договариваются о большей сумме первоначального взноса). Штраф за досрочное погашение также встречается. В договоре прописывается размер штрафа или дополнительные средства за возвращение средств до срока оплаты. Бесспорно, это будет выгоднее, нежели заплатить в срок, однако является дополнительным платежом. При высоком штрафе стоит проконсультироваться с юристом, т.к. часто через суд или по согласованию, штраф за досрочное погашение клиенты не платят.

Выплаты по такому кредиту

Выплаты проходят двумя видами платежей:

  1. дифференцированные платежи. Тело кредита делится на количество месяцев оплаты, а процентная ставка начисляется на остаток. Более выгодный метод платежей;
  2. аннуитетные платежи. Учитывается вся сумма к оплате, включая проценты, и делится на количество месяцев. Более удобный и менее жесткий по требованиям к доходности.

Что лучше брать: жилищный кредит, потребительский кредит или ипотеку?

Если денег – только на первоначальный взнос, в залог предоставить нечего, а имеется стабильный и высокий доход, лучший вариант – ипотека. Залогом в таком случае выступает кредитуемое жилье.

Если накоплена большая часть денег, закладывать жилье нет желания – возможно, подойдет жилищный кредит. Он имеет выше максимальную сумму кредита, чем потребительский кредит, но меньше, чем ипотека. Если потребуются дополнительные гарантии, могут попросить предоставить в залог что-то менее ценное (например, автомобиль, мотоцикл или т.п.), либо привести поручителя или гаранта.

Если не хватает совсем немного, можно получить потребительский кредит. Обычно в таком займе хоть и не выгодные условия, но на мелких суммах они почти незаметны. Плюсом такой ссуды будет то, что покупаемый объект полностью принадлежит дебитору. И можно делать с ним все, что захочется, являясь его законным владельцем.

Добавить комментарий